Vender un piso heredado en Madrid: pasos y documentos
Heredar una vivienda suele llegar en un momento delicado y, poco después, aparece la pregunta de qué hacer con ella. Si la familia decide vender un piso heredado en Madrid, conviene saber que no basta con poner un anuncio: antes hay que aceptar la herencia, pagar los impuestos que correspondan e inscribir el inmueble a nombre de los herederos. En esta guía te explicamos, paso a paso, cómo vender un piso heredado, qué documentos vas a necesitar, qué impuestos se pagan y qué errores conviene evitar para que la operación salga bien.
¿Se puede vender un piso heredado nada más heredarlo?
No. Aunque el fallecimiento convierte a los herederos en titulares de la herencia, para el Registro de la Propiedad, el notario y el comprador el piso sigue a nombre del fallecido hasta que se formaliza la herencia. Por eso, antes de vender un piso heredado hay que completar tres trámites: la aceptación y adjudicación de la herencia ante notario, la liquidación de los impuestos y la inscripción del inmueble a nombre de los herederos.
La buena noticia es que no hay que esperar ningún plazo mínimo desde el fallecimiento. En cuanto la herencia está formalizada e inscrita, el piso puede venderse. Muchas familias tramitan la herencia y preparan la venta a la vez, de forma que el inmueble sale al mercado en cuanto la documentación está lista.
Si no había testamento, el primer paso es la declaración de herederos abintestato, que determina legalmente quiénes son los propietarios.
Cómo vender un piso heredado en Madrid paso a paso
Este es el recorrido habitual desde el fallecimiento hasta la firma de la compraventa. Algunos pasos pueden solaparse si la venta se planifica desde el principio:
Los tres trámites previos a la venta
1. Aceptar y adjudicar la herencia ante notario
Los herederos firman la escritura de aceptación y adjudicación de herencia, en la que se inventarían los bienes y se reparte cada uno entre ellos. Si el piso se adjudica a varios herederos, todos pasan a ser copropietarios y todos tendrán que firmar la venta.
2. Liquidar el Impuesto de Sucesiones y la plusvalía
El Impuesto de Sucesiones se presenta en los 6 meses siguientes al fallecimiento (prorrogables otros 6). En la Comunidad de Madrid, hijos, cónyuge y padres disfrutan de una bonificación del 99% en la cuota. Además, hay que liquidar la plusvalía municipal por la herencia en el ayuntamiento donde esté el inmueble. Si prefieres no ocuparte de esta parte, nuestra gestoría de herencias tramita ambos impuestos.
3. Inscribir el piso a nombre de los herederos
Con la escritura y los impuestos pagados, se presenta todo en el Registro de la Propiedad. Una vez inscrito, el piso ya figura a nombre de los herederos y puede venderse con plena seguridad para el comprador y para el banco que le financie.
Documentos para vender un piso heredado
Cuando la herencia ya está inscrita, para vender un piso heredado necesitarás reunir la misma documentación que en cualquier compraventa, más la que acredita la herencia:
Si alguno de estos documentos falta o tiene errores, la venta se retrasa. Por eso conviene revisarlo todo antes de publicar el anuncio.
Impuestos y gastos al vender un piso heredado
Además de los impuestos de la herencia, la propia venta tiene consecuencias fiscales para los herederos que venden:
IRPF
Tributa la ganancia patrimonial, si la hay, entre el 19% y el 30% según el importe.
Plusvalía
La plusvalía municipal de la venta la paga quien vende, salvo que no haya incremento de valor.
4 años
Plazo general en el que Hacienda puede revisar el valor declarado en la herencia.
La clave está en el valor de adquisición: en un piso heredado es, en esencia, el valor que se declaró en el Impuesto de Sucesiones más los gastos e impuestos de la herencia. Cuanto más ajustado a mercado sea ese valor, menor será la ganancia patrimonial al vender. Por eso es tan importante estudiar la valoración antes de firmar la herencia.
Vender un piso heredado entre varios hermanos
Cuando el piso se hereda entre varios hermanos, todos son copropietarios y la venta necesita el acuerdo de todos. Si uno de ellos no quiere vender, el resto no puede vender el piso completo por su cuenta, aunque existen alternativas: comprarle su parte, vender cada uno su cuota o, como último recurso, pedir la división judicial. Te lo explicamos con detalle en nuestro artículo sobre qué pasa si un heredero no quiere vender.
En otros casos, uno de los hermanos se queda con el piso y compensa a los demás. Esa operación se formaliza mediante una extinción de condominio, que tiene una fiscalidad propia y normalmente más ventajosa que una compraventa entre hermanos.
Errores habituales al vender un piso heredado
- Fijar el valor de la herencia sin pensar en la venta. Un valor demasiado bajo puede suponer pagar más IRPF al vender.
- Dejar pasar los plazos del Impuesto de Sucesiones. Los recargos e intereses encarecen la operación.
- Firmar arras antes de tener la herencia inscrita. Si la inscripción se retrasa, la venta puede caerse.
- No poner de acuerdo a todos los herederos sobre el precio y el reparto antes de buscar comprador.
- Olvidar la plusvalía municipal de la venta al calcular cuánto dinero recibirá cada heredero.
En algunos casos puede incluso convenir donar el inmueble en lugar de venderlo. Cada situación familiar y fiscal es distinta, así que merece la pena analizarla antes de decidir.
Te ayudamos a vender tu piso heredado
En Madrileña Sucesiones combinamos la tramitación de la herencia, que llevan nuestros abogados especialistas en herencias, con un servicio de venta de inmuebles heredados en el que dirigimos jurídicamente la operación y comercializamos el piso en exclusiva. Así no tienes que coordinar por separado al abogado, la gestoría y la inmobiliaria.
Te ofrecemos una valoración inicial gratuita y sin compromiso para estudiar tu caso y explicarte los siguientes pasos.
Preguntas frecuentes sobre vender un piso heredado
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¿Cuánto tiempo hay que esperar para vender un piso heredado?
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¿Se puede vender un piso heredado sin aceptar la herencia?
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¿Qué impuestos se pagan al vender un piso heredado?
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¿Cómo se calcula la ganancia patrimonial de un piso heredado?
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¿Qué pasa si uno de los herederos no quiere vender?
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¿Se puede vender un piso heredado con hipoteca?
